Коммерческая недвижимость под ключ: история Герхарта

Я живу и веду бизнес в Германии, мои деловые интересы связаны с коммерческой недвижимостью. Компания, которой я владею, скупает офисные и складские помещения, а потом сдает их в аренду. В последние годы в Германии в этом сегменте недвижимости наблюдается стагнация, поэтому я задумался о выходе на рынок Великобритании.

Герхарт, 53 года

Инвестор по недвижимости из Германии

Имя и фото клиента изменены

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительных вложений, понимания ситуации на рынке, тщательного планирования и кропотливой юридической работы. Деловые люди, интересующиеся офисными или складскими помещениями, с большой осторожностью подходят к выбору компании, которая займется реализацией их поручения. Поэтому предложение, Герхарта — инвестора из Германии, работающего в сегменте коммерческой недвижимости, — стало для наших специалистов настоящей проверкой их профессионализма.

Задание, поставленное Герхартом, было непростым. 53-летний немецкий инвестор хотел выйти на рынок коммерческой недвижимости Великобритании, начав с подходящего складского или офисного здания, помещения под торгово-развлекательный центр, логистической зоны или производственной базы. Особенность кейса была в том, что Герхарт мог на несколько дней приехать в Великобританию для заключения сделки, но переезд или регулярные визиты в Соединенное Королевство не планировал. Также он не был готов к значительным тратам времени или глубокому погружению в решение организационных вопросов.

Еще одно пожелание Герхарта касалось управления объектом. Он не хотел глубоко вникать в решение организационных вопросов, включая поиск арендаторов и текущий ремонт. Для него выход на рынок коммерческой недвижимости Великобритании был тестовым проектом, ориентированным в первую очередь на получение прибыли. Поэтому клиент хотел передать управление недвижимостью нашим специалистам.

Герхарт не требовал, чтобы мы разработали развернутый бизнес-план и гарантировали стабильный и постоянный доход от аренды. Наши специалисты должны были подготовить примерные расчеты окупаемости, ограничений по району, классу недвижимости, количеству этажей не было. Клиент согласился вложить некоторые деньги в первоначальный ремонт, но необходимость трат для каждого предлагаемого объекта требовала проведения дополнительных расчетов.

Наши действия

Прежде всего наши специалисты проанализировали ситуацию на рынке и определили типы объектов недвижимости, которые могут заинтересовать Герхарта. Мы оценили фактическую инвестиционную привлекательность каждого из них и рассчитали доходность через 3 года. Объект, который показался нам наиболее интересным, — комплекс промышленных и коммерческих зданий в портовой части города.

Предварительное обсуждение с владельцем были положительными. Мы подготовили и провели переговоры между ним и Герхартом, используя возможности цифровой платформы для видеоконференций. На них обе стороны окончательно согласовали детали сделки и утвердили план дальнейших действий.

На всякий случай мы попробовали подобрать альтернативный вариант. Но любые другие предложения на рынке коммерческой недвижимости были менее интересными. Их основной недостаток — неясные перспективы окупаемости, объясняемые узкой направленностью. Объект, который мы подобрали Герхарту, — это именно комплекс зданий. Офисные помещения, склады, мастерские, центры логистики и переработки. Каждый объект дополнял и расширял возможности других, поэтому риски для Герхарта были минимальными.

Перед подписанием договора, в рамках юридического сопровождения сделки – conveyancing, мы дополнительно провели несколько специальных проверок:

• фактический юридический статус объекта — кто реальный собственник, есть ли правовые ограничения, незакрытые долговые обязательства или скрытые судебные предписания;
• формат собственности — freehold (полное, неограниченное владение) или leasehold (фактически — долгосрочная аренда), нашего клиента интересовала коммерческая недвижимость только первого типа;
• точный объем налоговых обязательств;
• дополнительные и скрытые расходы — налоги, регистрация сделки, сервисные сборы и др.;
• объективное техническое состояние;
• оценка инфраструктуры района — подъездные пути, качество дорог, места для стоянок;
• примерные расходы на содержание комплекса зданий;
• перспективы перепродажи через несколько лет (на случай, если Герхарт решит закрыть проект и вернуть потраченные деньги).

Самый ответственный этап — юридический контроль сделки. Правило «доверяй, но проверяй» справедливо в отношении жилой недвижимости, но для коммерческого сегмента оно становится решающим. Специалисты компании Imperial & Legal выполнили все необходимые юридические действия, предусмотренные законодательством Великобритании, поэтому никаких проблем для Герхарта при оформлении сделки и в будущем, когда инвестиционный проект фактически заработает, не будет.

Как мы работали над кейсом Герхарта

Полное сопровождение сделки для инвестора в Великобритании

Подход к поручениям клиентов, принятый в компании Imperial & Legal, отличается от типового. Мы хотим не только выполнить задание, но и предложить заказчику комплексное решение, учитывающее все обстоятельства дела. Участие клиента в организационных и юридических действиях мы стремимся свести к минимуму.

В случае с поручением Герхарта такой подход выразился в том, что после оформления сделки мы обсудили просьбу клиента взять объект на доверительное администрирование. Смысл услуги в том, что заниматься всеми организационными вопросами будут наши специалисты, но право принятия любых стратегических решений останется за Герхартом.

Тем самым мы исключили необходимость личного визита клиента на объект и, как следствие, периодическое посещение Великобритании. Герхарт сможет полностью сосредоточиться на ведении бизнеса и не тратить время на административные вопросы. Это значит, что мы не просто помогли клиенту решить конкретный вопрос (покупка коммерческой недвижимости в Великобритании), а создали все условия для стабильного развития его инвестиционного бизнеса.

Что получил клиент:

• все хлопоты по подбору коммерческой недвижимости в Великобритании, процедуре купли-продажи и управлению объектом взяли на себя наши специалисты;
• объект обеспечил хорошую доходность от аренды на протяжении всего срока владения;
• через 3 года мы смогли выгодно продать комплекс коммерческой недвижимости;
• чистая прибыль (за вычетом накладных расходов и оплаты наших услуг) — примерно 25%, для Великобритании это очень хороший показатель.

Заключение, выводы

Когда мы завершили продажу комплекса зданий, Герхарт сказал, что не особо верил в успех, так как не считал рынок коммерческой недвижимости Великобритании прибыльным. Но с нами он убедился в том, что при правильном, комплексном подходе такие проекты имеют полное право на жизнь.

Клиент спросил нас, сможет ли он через несколько месяцев еще раз обратиться к нам за помощью, он планировал серьезные инвестиции в коммерческую недвижимость. Проект был большой и сложный, но для нас —выгодный и интересный. Мы согласились и пожелали Герхарту успехов в бизнесе.