Как получить вид на жительство в Европе за покупку недвижимости и сколько нужно заплатить?

Вид на жительство в другой стране привлекает иностранных граждан в силу различных причин. Наиболее очевидная – желание переехать в более комфортное как для проживания, так и для ведения бизнеса государство. Однако в последнее время все чаще заграничный ВНЖ выбирают те, кто считает себя «гражданином мира» и не хочет связывать свою судьбу только с какой-то одной юрисдикцией.

В случае с Европейским Союзом разрешение на проживание в одном государстве обычно дает иммигранту право на безвизовые поездки в другие страны, входящие в это объединение. Помимо перечисленных преимуществ, ВНЖ в Европе оформляют, чтобы:

• Свободно, без бюрократической волокиты, перемещаться по любым странам внутри Шенгенской зоны;
• Получать современное и качественное образование;
• Сохранить и приумножить личный капитал;
• Лечиться в лучших клиниках, оборудованных по последнему слову техники;
• Покупать и брать в аренду недвижимость, автомобили и яхты.

Наконец, для тех, кто собирается переехать жить в ЕС, европейский вид на жительство будет первым шагом к получению второго гражданства.

Виза, ВНЖ, ПМЖ и гражданство – в чём разница?

Прежде чем перейти к рассказу о том, как стать резидентом Европы, давайте вместе разберёмся, чем отличается европейский вид на жительство от других иммиграционных статусов.

Видом на жительство называют официальный документ, подтверждающий право иностранного гражданина продолжительное, но в то же время ограниченное время находиться на территории чужого государства. Ключевым отличием ВНЖ от краткосрочной визы является именно право на длительное проживание в стране.

Таким образом долгосрочную визу, на основании которой человек годами живёт и работает за границей, тоже смело можно назвать видом на жительство. Хотя иногда в печати ВНЖ называют биометрическую карточку резидента, которую в некоторых странах предоставляют иммигрантам.

В Европе существует много разновидностей ВНЖ и способов их получения. Одним новоиспечённым резидентам разрешают работать на новом месте, другим вид на жительство предоставляют без права на трудоустройство. В зависимости от иммиграционной категории обладатель может быть ничем не ограничен, либо, наоборот, его дальнейшее пребывание в стране напрямую зависит от его статуса и рода занятий (как в случае с учебными, рабочими, деловыми и супружескими визами).

Важный момент, который нужно не упускать из виду при оформлении ВНЖ в Европе – этот статус дает вам право проживания только в стране, выдавшей вам вид на жительство. При этом вы, как и было сказано ранее, можете беспрепятственно въезжать в другие страны Шенгенской зоны и находиться там до 90 дней.

Постоянный вид на жительство предполагает более глубокую интеграцию иммигранта в новое общество. В большинстве европейских стран претендентам на ПМЖ нужно провести в стране не менее 5 лет, изучить местный язык и культурные традиции. В исключительных случаях, например, за огромный вклад в национальную экономику, иностранному инвестору разрешают подавать заявку на ПМЖ через 2–3 года. В отличие от вида на жительство, у обладателя статуса ПМЖ уже нет ограничений по времени пребывания в стране и деятельности. Однако, ПМЖ все так же не позволяет постоянно жить в любой стране Евросоюза, кроме выдавшей этот статус – их по-прежнему можно посещать на срок до 90 дней.

Таким образом, постоянные резиденты в Европе по сумме своих прав и обязанностей мало чем отличаются от остальных граждан. С ПМЖ вы можете заниматься в стране чем угодно: учиться, работать или просто отдыхать. Как правило, с постоянным видом на жительство человек всё ещё не может принимать участие в местных выборах, занимать некоторые выборные и государственные должности, нести службу в органах госбезопасности и призываться в армию. А ещё ПМЖ не даёт таких отличных возможностей для путешествий по всему миру, как европейский паспорт, поэтому следующим логичным шагом становится получение гражданства.

Получение гражданства — финальный этап интеграции иммигранта. В большинстве европейских юрисдикций для того, чтобы вам дали паспорт гражданина, нужно прожить в стране от 5 до 12 лет, иметь безупречную репутацию, свободно владеть языком, хорошо разбираться в местной истории и культурных традициях. Все это время ваш иммиграционный статус будет меняться: сначала вы оформите вид на жительство, затем приходит очередь ПМЖ, а ещё через 1 год или несколько лет постоянный резидент пишет заявку на предоставление гражданства.

С паспортом гражданина ЕС вы можете выбрать для проживания любую из 27 стран Евросоюза, а также посещать без визы огромное количество других государств мира.

Можно ли оформить гражданство в Европе быстрее?

В недалёком прошлом некоторые европейские юрисдикции предоставляли зарубежным инвесторам гражданство в ускоренном порядке в рамках специальных программ.

Например, на Мальте паспорт ЕС можно было получить в течение 1 года или 3 лет за комплексные инвестиции в экономику по программе Citizenship by Naturalisation for Exceptional Services, однако с 23 июля 2025 года этот иммиграционный маршрут стал недоступен. Сейчас обеспеченные иностранцы могут оформить статус постоянного резидента Республики Мальта, приняв участие Malta Permanent Residence Programme / MPRP. Кроме того, с июля 2025 года на Мальте действует натурализация за особые заслуги (Merit), заменившая прежнюю инвестиционную программу.

Вторым примером является инвестиционная программа получения гражданства Черногории, предполагавшая возможность ускоренной натурализации. Черногорская инвестиционная программа закончилась 31 декабря 2022 года.

Чтобы получить европейский паспорт сейчас, иммигрант должен на легальных основаниях провести в стране достаточно много времени и выполнить целый ряд других требований. Необходимый для натурализации срок проживания зависит от выбранной юрисдикции. Например, в Португалии и в Германии он составляет не менее 5 лет.

Как получить вид на жительство в Европе?

Если проанализировать все известные на сегодняшний момент варианты предоставления статуса резидента в Европе, их можно будет разделить на две большие группы:

1. Получение европейского ВНЖ за какие-либо деловые качества заявителя или на основании его личных обстоятельств.
2. Получение ВНЖ за инвестиции в экономику, в том числе за покупку недвижимости.

В первом случае принимающая юрисдикция разрешает поселиться на своей территории тем, кто:

• Прибыл на учёбу, работу или планирует запускать бизнес;
• Имеет в этой стране близких родственников — граждан или постоянных резидентов;
• Сочетался браком или состоит в партнерских отношениях с гражданином государства;
• Приехал, чтобы пройти длительный курс лечения;
• Скрывается от политического преследования, бежит из зоны боевых действий.

Во втором случае иммигрант, как правило, находится в более выгодном положении, так как ВНЖ ему предоставляют за вклад в экономическое развитие страны:

• Покупку акций местных компаний;
• Пожертвование в фонд экономического развития;
• Покупку государственных долговых обязательств;
• Размещение крупной суммы на депозитном счёте в местном банке;
• Приобретение либо долгосрочную аренду недвижимости;
• Уплату ежегодного фиксированного (паушального) налога в региональный бюджет.

Инвестиционные программы разных европейских юрисдикций существенно отличаются друг от друга: одни позволяют использовать местную недвижимость как самостоятельный объект вложения, другие рассматривают её только в составе комплексного инвестиционного решения. А в некоторых программах и вовсе была исключена возможность вложить средства в недвижимое имущество для получения карточки резидента.

В каких странах Европы вам предоставят ВНЖ за покупку недвижимости?

ПМЖ на Кипре

Долгое время Республика Кипр предоставляла инвесторам возможность получения европейского гражданства в обмен на вложения в экономику страны. В ноябре 2020 года паспортная программа острова была приостановлена, однако иностранные граждане всё ещё могут оформить постоянный вид на жительство, если инвестируют средства в жилую недвижимость на Кипре.

Для участия в программе будущему постоянному резиденту необходимо приобрести новый дом или квартиру у компании-застройщика. Минимальная сумма вложения составляет €300 000 без учёта налога на добавленную стоимость.

Другие варианты инвестирования предполагают покупку коммерческой недвижимости, например, офисов, отелей, магазинов и т.д. В отличие от жилья, такие объекты можно приобретать и на вторичном рынке.

Программа предоставления инвестиционного ПМЖ также позволяет вложить не менее €300 000 в капитал компании с физическим присутствием на Кипре, либо в подразделение одобренного кипрского инвестиционного фонда.

Важным условием для всех направлений инвестирования является требование к доходу заявителя. Участник программы в дополнение к инвестициям должен показать гарантированный личный доход из зарубежных источников:

• €50 000 в год – для одного заявителя;
• €15 000 дополнительно к годовому доходу за добавление в заявку супруги или супруга;
• €10 000 дополнительно к доходу за каждого несовершеннолетнего ребёнка в заявке инвестора.

Дополнительные расходы

Как уже говорилось, минимальная сумма инвестиции €300 000 приведена без учёта налога на добавленную стоимость, который выплачивается при покупке новой жилой недвижимости у компании-застройщика. Стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%, однако для некоторых операций с недвижимостью действуют специальные правила.

В Республике Кипр также существует налог на передачу недвижимого имущества, который выплачивает покупатель. Ставка этого налога зависит от суммы сделки. Если приобреталась новая недвижимость с уплатой НДС, налог на передачу имущества не уплачивается. В остальных случаях ставки этого налога уменьшаются на 50%.

Преимущества программы

Постоянный вид на жительство на Кипре не требует ежегодного продления. В этом статусе вы вольны покинуть гостеприимный остров на какой угодно срок – главное, побывать там хотя бы раз в течение 2 лет.

Вместе с инвестором разрешение могут получить члены семьи – супруги и несовершеннолетние дети. При выполнении целого ряда дополнительных условий вид на жительство могут получить даже неженатые совершеннолетние дети в возрасте 18-25 лет.

ВНЖ на Мальте за инвестиции

В Республике Мальта существует сразу несколько способов получить вид на жительство. Один из них, Global Residence Programme, позволяет гражданам стран, не имеющих отношения к ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии, получить мальтийский ВНЖ при покупке или аренде подходящей недвижимости. Участники программы также пользуются специальным налоговым режимом: иностранный доход, переведённый на Мальту, облагается по ставке 15%, а минимальный ежегодный налог составляет €15 000.

Другой вариант, упомянутая ранее MPRP – программа предоставления постоянного вида на жительство на Мальте за инвестиции. Для участия в этой программе необходимо приобрести местную недвижимость стоимостью от €375 000 или арендовать подходящий объект, чтобы минимальная плата составляла не менее €14 000 в год. Дополнительно взимаются государственный взнос и невозвратный административный сбор.

Дополнительные расходы

В общую сумму расходов участника Malta Permanent Residence Programme помимо затрат на приобретение или аренду недвижимости следует включить:

1. Государственный взнос, составляющий €37 000.
2. Административный сбор – €60 000.
3. Пожертвование неправительственной благотворительной организации – не менее €2 000.
4. Дополнительный сбор €7 500 за каждого взрослого иждивенца, если он не является супругой / супругом инвестора.

Участник программы также должен подтвердить наличие капитала:

• или не менее €500 000, из которых минимум €150 000 должны составлять финансовые активы;
• или не менее €650 000, включая финансовые активы стоимостью от €75 000.

Преимущества иммиграционных программ Мальты

Главным преимуществом мальтийской инвестиционной программы является возможность получить сразу постоянный вид на жительство без предварительного оформления временного статуса. MPRP позволяет включить в заявку членов семьи инвестора. Круг возможных зависимых лиц не ограничивается только женой и детьми: при выполнении ряда условий разрешение на проживание могут получить также родители и дедушки / бабушки заявителя и его супруги.

Участники Global Residence Programme вместе с правом на проживание в Мальтийской Республике получают специальный налоговый режим. Эта программа заинтересует тех инвесторов, кто хочет совместить переезд на Мальту с оптимизацией налогов, начисляемых на зарубежные доходы.

Чтобы узнать все детали инвестиционных программ Мальты, изучите материалы на нашем сайте или запишитесь на консультацию к специалистам Imperial & Legal.

ВНЖ в Греции за покупку недвижимости

В Греции действует программа Golden Visa, которая даёт возможность гражданам третьих стран получить пятилетний вид на жительство за инвестиции в экономику. Один из основных вариантов участия в программе предполагает покупку недвижимости.

С 2024 года минимальная сумма вложения зависит от местоположения объекта:

• не менее €800 000 потребуется инвестировать в один объект площадью от 120 квадратных метров, находящийся в Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини или на островах с населением более 3 100 человек;
• от €400 000 должна составлять минимальная стоимость приобретаемого одного объекта недвижимого имущества площадью от 120 квадратных метров — в остальных регионах Греции.

Греческое законодательство предусматривает возможность инвестировать от €250 000 в некоторые категории объектов. В частности, такой порог применяется к коммерческой недвижимости или промышленным зданиям, назначение которых меняется на жилое, а также к некоторым охраняемым зданиям, подлежащим реставрации или реконструкции. Как и в случае с инвестированием в обычную недвижимость, средства вкладываются в покупку одного объекта.

Дополнительные расходы инвестора

При покупке недвижимости, которая не облагается НДС, инвестор уплачивает налог на передачу недвижимости по ставке 3% от налогооблагаемой стоимости. С учётом муниципального сбора общая ставка составляет 3,09%. В сентябре 2026 было анонсировано повышение налога на передачу недвижимости для покупателей не из ЕС/ЕЭЗ, однако пока соответствующий закон не был принят. Пока действует прежняя ставка, но для покупателей из третьих стран она может вырасти.

При покупке подходящего нового объекта недвижимости в 2026 году может применяться приостановка НДС. Она продлена до 31 декабря 2026 года, однако режим зависит от конкретного объекта и выбранного застройщиком порядка налогообложения. Стандартная ставка НДС в Греции равна 24%. Специалисты Imperial & Legal перед сделкой отдельно проверяют, какой именно налог будет применяться к приобретаемой клиентом недвижимости.

Преимущества программы

Греческая Golden Visa позволяет получить карту резидента на 5 лет с возможностью продления, если инвестор будет соответствовать требованиям программы.

Обладатель инвестиционного вида на жительство может проводить в Греции столько времени, сколько ему необходимо. Инвестору не требуется постоянно проживать в Греции для сохранения своего статуса.

Вместе с участником программы вид на жительство могут получить члены его семьи. В статусе греческого резидента можно без визы и утомительных бюрократических процедур путешествовать в страны Шенгенской зоны.

Страны Европы, где больше нельзя получить ВНЖ за покупку недвижимости

Испания

Это была одновременно самая популярная и, пожалуй, одна из самых дорогих инвестиционных программ в Европе. Для получения карточки испанского резидента осуществлялись инвестиции в недвижимость этой страны на сумму от €500 000. До 3 апреля 2025 года ВНЖ в Испании за инвестиции выдавался сроком на 2 года с возможностью продления ещё на 5 лет. В настоящее время программа Golden Visa закрыта для новых заявителей, поэтому купить квартиру или дом и получить на этом основании карту резидента уже нельзя.

До закрытия программы инвестору не требовалось постоянно проживать в Испании для сохранения инвестиционного ВНЖ. Полученный ранее иммиграционный статус участников программы продолжает регулироваться переходными правилами.

Португалия

Для того, чтобы получить «Золотую визу» в Португалию, раньше достаточно было потратить на приобретение недвижимости от €350 000. С октября 2023 года покупка объектов недвижимости больше не является основанием для получения португальской Golden Visa. Поэтому сегодня этот вариант доступен только тем, кто оформил инвестиционный статус по прежним правилам и продолжает его продлевать.

Сама программа «Золотая виза» продолжает действовать в Португалии, однако теперь для участия в ней необходимо выбрать другое направление для инвестиций. Например, один из вариантов — вложение от €500 000 в паи не связанных с недвижимостью инвестиционных фондов или венчурных фондов.

Латвия

В этой прибалтийской республике действует государственная инвестиционная программа Latvia Golden Visa. К сожалению, начиная с 15 сентября 2026 года у зарубежных инвесторов больше нет возможности вкладывать средства в покупку местной недвижимости для получения Золотой визы. Инвестировать в латвийскую недвижимость по программе предоставления ВНЖ было выгодно, так как на установленный минимум €250 000 можно было приобрести просторную квартиру с хорошим ремонтом в Риге или Юрмале.

Действующая в настоящее время программа инвестиционной иммиграции предусматривает два варианта вложения средств в экономику Латвии:

1. Инвестиции в капитал латвийской компании. В зависимости от размера предприятия потребуется вложить €50 000 или €100 000, а также сделать единовременный взнос в государственный бюджет в размере €10 000. Вид на жительство предоставляется на срок до 2 лет.
2. Инвестирование в учреждённый государством альтернативный инвестиционный фонд. Непосредственно в фонд вкладывается не менее €150 000, как минимум, на 5 лет. Более того, в бюджет уплачивается взнос €10 000. ВНЖ выдаётся на срок до 5 лет.

По состоянию на 15 сентября 2026 года второй вариант инвестирования является только теоретической возможностью, так как соответствующий альтернативный фонд ещё не создан.

Очевидным преимуществом программы Latvia Golden Visa являются возможности для безвизовых путешествий в пределах Шенгенской зоны, которые открываются обладателю латвийского ВНЖ. Вместе с инвестором статус резидента могут получить его супруга и несовершеннолетние дети. Латвию по-прежнему можно рассматривать как место для жизни и как «план Б»: мягкий климат, европейские стандарты качества и невысокая стоимость проживания.

Сравнение европейских программ получения вида на жительство за покупку недвижимости

К 2026 году выбор инвестиционных программ в Европе стал заметно меньше. Если рассматривать именно недвижимость как основу иммиграционного маршрута, основными действующими вариантами в нашей выборке для инвесторов остаются Греция, Кипр и Мальта. Испания закрыла свою инвестиционную программу, а Португалия и Латвия больше не рассматривают в качестве основания для получения Golden Visa покупку недвижимости.

Следует отметить, что сам по себе факт приобретения недвижимости не является универсальным способом получить карту европейского резидента. Во всех рассматриваемых юрисдикциях существуют дополнительные требования к заявителю. А на Мальте покупка или аренда недвижимости является частью комплексной инвестиции.

Кипр и Мальта интересны тем, что позволяют получить постоянный или фактически постоянный резидентский статус без необходимости проходить обычный многолетний путь от временного разрешения на проживание к ПМЖ. Однако в остальном программы этих стран существенно различаются.

Покупка недвижимости в других странах Европы

Наш рассказ будет неполным, если мы не затронем вопрос приобретения жилья в тех европейских странах, где нет государственных инвестиционных программ получения ВНЖ через покупку недвижимости. Есть ли смысл покупать свой дом или квартиру, если вы получаете долгосрочную визу на другом основании, например, как предприниматель или приглашённый на работу специалист?

По мнению экспертов компании Imperial & Legal, покупка или договор долгосрочной аренды жилой недвижимости в той стране, куда вы собираетесь переехать, будет ещё одним аргументом в вашу пользу при рассмотрении вашей заявки на получение вида на жительство.

Постоянный вид на жительство и гражданство для инвестора

Покупка объекта может стать основанием для временного или постоянного резидентского статуса, однако дальнейший переход к ПМЖ или гражданству регулируется отдельными правилами. 

Постоянный вид на жительство

В большинстве европейских юрисдикций стандартным условием для получения статуса постоянного резидента является несколько лет законного и фактического проживания. Конкретные сроки, правила зачёта инвестиционного ВНЖ и дополнительные требования к претенденту могут отличаться в зависимости от страны.

Инвестиционные программы Кипра и Мальты предусматривают постоянный резидентский статус уже на первоначальном этапе. В Греции покупка недвижимости даёт временный вид на жительство, а для перехода к статусу постоянного резидента надо выполнить целый ряд требований, куда входят стаж непрерывного пребывания в стране, стабильный доход, наличие медицинской страховки и знание греческого языка.

Гражданство

Будет ошибкой рассматривать участие в инвестиционной программе как быстрый способ получения гражданства. Для натурализации в Европе недостаточно купить недвижимость и оформить карту резидента.

Как правило, иммиграционные власти выдвигают ряд требований к будущему подданному, включая такие как хорошая репутация, продолжительный и непрерывный стаж проживания в стране, знание национального языка, а также традиций, культуры и истории второй родины.

Нужно ли жить в стране?

Если инвестор планирует переехать жить в Европу для натурализации, обычно требуется доказать фактическое проживание в стране в течение установленного периода.

Выбор иммиграционной программы должен быть продиктован конечной целью инвестора. Если ему нужен только резидентский статус без переезда, более удобными будут программы, где нет требований к проживанию. Если главная задача — в перспективе получить гражданство, необходимо заранее учитывать требования к проживанию, языку и интеграции.

Вид на жительство в Европе через покупку недвижимости – подведем итоги

Вы сможете получить европейский ВНЖ при покупке недвижимости сразу в нескольких странах Европейского Союза. К сожалению, в формате короткой статьи мы смогли перечислить только самые интересные варианты. Но даже если в приглянувшейся вам стране нет никаких программ инвестиционной иммиграции, покупка жилья будет сильным аргументом в вашу пользу, когда будет приниматься решение о предоставлении вам визы для переезда.

С юридической поддержкой опытных специалистов Imperial & Legal вы сможете выгодно купить недвижимость в Европе, избежать скрытых переплат, оформить ВНЖ для себя и всей семьи, организовать комфортный переезд в страну вашей мечты.